Xem đất 101

Một người chị trong nghề từng nói: "Không tiền thì cạp đất mà ăn."

Trong suốt năm vừa qua, một người anh em của tôi có mua đất, tôi may mắn được đi theo vài lần nên có một vài kinh nghiệm nhỏ nhoi. Trong quá trình này, tôi đã ghi chép lại một số điểm quan trọng cần chú ý khi xem xét và có kế hoạch mua đất.

Disclaimer: Lưu ý rằng thông tin dưới đây mang tính chất chủ quan và đồng ý rằng nên kiểm tra thông tin trực tiếp.

1. Loại đất

1.1. Đất Dự Án

Đất dự án, hay còn được biết đến như đất nền dự án, là những lô đất thuộc quy hoạch của chủ đầu tư, chưa có xây dựng, thường được phân lô và bán lại sau khi hạ tầng được xây dựng.

Loại đất này thường được chính quyền duyệt và có quy hoạch chi tiết, bao gồm mật độ xây dựng, cây xanh, chiều cao xây dựng, và hạ tầng giao thông rõ ràng.

Đây cũng là loại đất thường được các bạn sale chạy nhiều nhất. Và cũng là loại đất trong thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư không uy tín bán nhất, vì để có thể bán được, chủ đầu tư phải đảm bảo:

• Xây dựng kết cấu hạ tầng công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu là cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải.
• Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai ( tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí, đền bù).
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất.
• Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp.
• Giấy phép xây dựng. Nhưng thông thường, các chủ đầu tư sẽ cố gắng bán lô đất trước để có vốn xây dựng, nên sảy ra trường hợp đất đã mua rồi nhưng hạ tàng chưa xong và cũng không thể ra giấy tờ được. Trong vài năm trở lại đây, họ kêu gọi góp vốn dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Đây là dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh bất động sản dưới hình thức góp vốn đầu tư để có thể lách luật không thể bán đất nhưng vẫn có thể có vốn.

1.2. Đất thổ cư

Khác với đất dự án, đất thổ cư là đất mà người dân quản lý trực tiếp mà không thông qua chủ đầu tư. Đây bao gồm đất ở ở khu vực nông thôn và đô thị.

Có hai loại đất thổ cư chính: đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn, được ảnh hưởng bởi chính sách quản lý và quy hoạch địa phương.

Đất thổ cư đô thị thuộc phường, thị trấn, quận, thành phố, thị xã hoặc khu quy hoặc đô thị mới. Trong khi đó đất thổ cư nông thôn thuộc khu vực nông thôn và do xã quản lý.

Hai loại đất thổ cư này sẽ ảnh hưởng nhiều từ chính sách quản lý, được áp dụng chính sách thu thuế cũng như quy hoạch riêng. Vd ở một vài địa phương có đất thổ cư nông thôn mình biết có thể xây dựng không cần xin giấy phép nếu không có quy hoạch. Vị trí đất cũng ảnh hưởng nhiều tới quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa, tách sổ.

1.3. Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu cho mục đích trồng cây trồng, hoa màu, đất rừng, trồng cây lâu năm, trồng cây hàng năm, trồng lúa, rừng, nuôi trồng thuỷ sản, chăn nuôi gia súc.

Đất nông nghiệp thường được mua nếu bạn có dự định làm nông, hoặc chờ quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư.

2. Pháp lý

2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Hay còn được gọi là sổ hồng, thường là giấy tờ pháp lý đầu tiên nên kiểm tra khi xem đất. Trên sổ sẽ có thông tin về:

• Loại đất
• Thời hạn sử dụng đất
• Thông tin về các phần được và không được công nhận từ phía có thẩm quyền
• Kích thước và hình dạng đất
• Toạ độ vị trí đất

2.2. Quy hoạch đất và tranh chấp

Ngoài việc xem trên sổ hồng/sổ đỏ, thông tin quy hoạch và tranh chấp có thể lấy thông tin mới nhất từ Uỷ Ban Nhân Dân cấp xã, phường, thị trấn, phòng địa chính để xin thông tin quy hoạch của miếng đất. Hoặc cách mình hay sử dụng hơn là gửi phiếu yêu cầu thông tin quy hoạch đất tại văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương ấy.

Bằng việc thu thập thông tin quy hoạch đất, ta sẽ có thêm thông tin về:

• Diện tích và hình dạng phần đất thổ cư, và phi thổ cư.
• Những phần đất không được công nhận
• Phần diện tích sử dụng chung
• Phần đất được quy hoạch làm đường, cột điện cao thế, mương, đê điều, ...
• Thông tin đất đang trong quá trình tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án

Ngoài ra, còn một cách để thu thập thông tin nữa là thông qua hàng xóm, những người buôn bán gần đấy để xin thông tin.

3. Hướng đất

Hướng đất ảnh hưởng nhiều tới quá trình sinh sống vì do ảnh hưởng của gió mùa, khí hậu, nắng và các yếu tố thời tiết, môi trường. Hướng đất hoàn toàn có thể khắc phục bằng cách xây cửa nhà/cổng/cửa sổ theo hướng khác. Dưới đây là một vài thông tin đúng so với đất ở miền nam Việt Nam.

3.1. Đông

Hướng đông nhận nắng sớm, tốt cho sức khỏe. Tuy nhiên, có thể gặp khó khăn trong việc phơi đồ và nhận mưa vào mùa mưa.

3.2. Tây

Hướng tây nhận ánh sáng mặt trời nhiều nhất, nhưng có thể nóng và chói lọi vào buổi chiều. Cần cân nhắc các biện pháp chống nóng.

3.3. Nam

Hướng nam lưu thông gió tốt, đón sáng tối ưu. Tuy nhiên, cần đặc biệt chú ý đến nhiệt độ cao vào mùa hè.

3.4. Bắc

Hướng bắc mát mẻ vào mùa hè, nhưng có thể thiếu ánh sáng tự nhiên. Không thuận lợi cho việc trồng cây.

4. Tiện ích xung quanh

Tiện ích xung quanh đất ảnh hưởng rất nhiều đến giá trị và khả năng sử dụng của miếng đất. Một số tiện ích thường mình hay cây nhắc tới:

• Chợ & siêu thị: gần chợ thì tiện, xô bồ, náo nhiệt. Xa chợ thì yên tĩnh, bất tiện.
• Khu dân cư hiện hữu
• Bệnh viện
• Trường học
• Giao thông, đường lớn, trục đường xe hàng, xe tải
• Hạ tầng nước, điện, internet
• Bãi rác
• Nhà máy nhiệt điện, nhà máy than, công xưởng, lò hoả thiêu, nhà máy dệt

Kích thước hình dạng đất

Kích thước và hình dạng đất là những yếu tố quan trọng khi chọn mua đất và có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng và giá trị của tài sản. Các hình dạng đất thông dụng:

• Đất vuông vắn, không cắt, không cong. Ưu tiên hình vuông, chữ nhật.
• Đất hình thang nở hậu phía sau.

Ngoài ra đất góc, đất cạnh cũng được ưu tiên.

Tạm kết

Dù sao thì coi đất cũng dựa khá nhiều vào ý kiến chủ quan, nhưng nếu bạn xây nhà có len chân tường cao 1m2, thì nhà bạn chắc chắn đẹp nhé.